1. Umowne zniesienie współwłasności (u notariusza)
Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, możecie udać się razem do notariusza. To tak zwane umowne zniesienie współwłasności.
Wasze ustalenia zostają spisane w formie aktu notarialnego. To rozwiązanie przynosi ogromną korzyść – sprawę załatwiacie praktycznie na jednym spotkaniu. Notariusz od razu składa też odpowiednie wnioski do ksiąg wieczystych. Minusem jest koszt, uzależniony od wartości nieruchomości, ale zyskujecie czas i oszczędzacie sobie nerwów związanych z procesem sądowym.
2. Sądowe zniesienie współwłasności (w sądzie)
Jeśli między współwłaścicielami jest spór – na przykład o to, kto ma przejąć nieruchomość, jak ją podzielić lub jaka jest jej wartość – jedynym wyjściem jest sądowe zniesienie współwłasności.
W takiej sytuacji jeden ze współwłaścicieli musi złożyć w sądzie rejonowym (właściwym dla lokalizacji nieruchomości) wniosek o zniesienie współwłasności. To rozpoczyna postępowanie sądowe, w którym sąd rozstrzygnie spór, nawet wbrew woli pozostałych uczestników. Choć trwa to dłużej, daje Ci pewność, że sprawa w końcu znajdzie swój finał.
Jakie są sądowe sposoby zniesienia współwłasności?
Gdy sprawa trafia do sądu, ten ma trzy podstawowe metody, aby rozwiązać Wasz problem. Sąd zawsze najpierw próbuje zastosować metodę pierwszą.
Sąd może zakończyć współwłasność poprzez:
- podział fizyczny nieruchomości – Jeśli jest to technicznie możliwe (np. macie dużą działkę, którą można podzielić na mniejsze, albo dom-bliźniak), sąd dokonuje fizycznego podziału nieruchomości. Każdy współwłaściciel otrzymuje wtedy wyłączną własność swojej części nieruchomości. Korzyścią jest to, że każdy zachowuje fizyczny kawałek majątku.
- przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – Jeśli podział fizyczny jest niemożliwy lub nieracjonalny (np. w przypadku małego mieszkania), sąd może zarządzić przyznanie nieruchomości jednemu z Was. Taki współwłaściciel staje się jedynym właścicielem, ale w zamian musi spłacić udziały pozostałych. Sąd bierze pod uwagę, kto dotychczas mieszkał w nieruchomości, kto jest w stanie spłacić resztę i kto jest silniej związany z tym miejscem.
- sprzedaż nieruchomości (licytacja) – To ostateczność, stosowana, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć nieruchomości i dokonać spłat. Sąd zarządza wtedy licytacyjną sprzedaż nieruchomości przez komornika. Uzyskana kwota, po potrąceniu kosztów, jest dzielona między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. To najmniej opłacalny finansowo sposób – ceny na licytacjach są zwykle niższe od rynkowych, a koszty komornicze wysokie.
Nasza rada: Jeśli widzisz, że sprawa zmierza ku sprzedaży, zawsze lepiej spróbować porozumieć się z resztą i sprzedać nieruchomość na wolnym rynku, a dopiero potem podzielić się pieniędzmi. Zyskacie na tym wszyscy.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności?
Koszty zależą od wybranej ścieżki i stopnia skomplikowania sprawy.
W przypadku umownego zniesienia współwłasności głównym kosztem jest taksa notarialna za akt notarialny. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości – im droższa nieruchomość, tym wyższa taksa. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej (ok. 150 zł).
Przy sądowym zniesieniu współwłasności koszty wyglądają inaczej. Opłata za wniosek o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeśli jednak do wniosku dołączycie zgodny projekt podziału, opłata spada do 300 zł. Największym wydatkiem w trakcie postępowania sądowego bywa jednak opinia biegłego rzeczoznawcy, który musi wycenić nieruchomość, jeśli się o to spieracie. Taka opinia to koszt kilku tysięcy złotych.
Pamiętaj też o podatkach. Jeśli w wyniku podziału otrzymasz własność o wartości wyższej niż Twój pierwotny udział (i nie wynika to ze spłat), może pojawić się obowiązek zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Obowiązek podatkowy przy zniesieniu współwłasności nieruchomości
Nie zawsze przy zniesienie współwłasności nieruchomości powtaje obowiązek zapłaty podatku. Jakkolwiek, musisz liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) wtedy, gdy w wyniku zniesienia współwłasności nabędziesz nieruchomość (lub jej część) o wartości rynkowej przekraczającej wartość Twojego pierwotnego udziału.
Co ważne, podatek płacisz tylko od tej nadwyżki. Jeśli podział odbywa się ze spłatami lub dopłatami, obowiązek podatkowy (2%) dotyczy tylko tej części, którą nabywasz ponad swój udział bez ekwiwalentu w spłacie. Z kolei umowne zniesienie współwłasności bez żadnych spłat i dopłat (gdzie po prostu dzielicie się tym, co macie) jest zwolnione z PCC.
Co zrobić, gdy już nabyłeś nieruchomość na własność?
Gdy całe postępowanie wreszcie się zakończy i nastąpi przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli – Tobie – odzyskujesz spokój. Od tej pory to Ty w 100% decydujesz o remoncie, wynajmie czy sprzedaży.
Gdy własność jednemu ze współwłaścicieli zostaje finalnie przyznana, warto od razu pomyśleć o przyszłości. Dobre ubezpieczenie domu chroni Twoją inwestycję przed zdarzeniami losowymi, kradzieżą czy zalaniem. Po przejściach związanych ze zniesieniem współwłasności, komfort psychiczny, jaki daje solidna polisa, jest nieoceniony. Zabezpiecz to, o co tak długo walczyłeś.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Od czego zacząć zniesienie współwłasności?
Zacznij od rozmowy z pozostałymi współwłaścicielami. Próba porozumienia to podstawa. Jeśli ustalicie wspólne stanowisko co do sposobu podziału (kto przejmuje, jakie spłaty), możecie udać się do notariusza. To najszybsza droga. Jeśli zgody nie ma, jedynym wyjściem jest złożenie wniosku o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?
Koszty zależą od wybranej drogi. Umowne zniesienie współwłasności u notariusza wiąże się z taksą notarialną, zależną od wartości nieruchomości. Sądowe zniesienie współwłasności to opłata za wniosek (1000 zł lub 300 zł przy zgodnym projekcie). W sądzie dochodzi często koszt biegłego rzeczoznawcy (kilka tysięcy złotych) do wyceny nieruchomości.
Kto ponosi koszty zniesienia współwłasności nieruchomości?
Zasadniczo koszty ponoszą wszyscy współwłaściciele. Przy umownym zniesieniu u notariusza, współwłaściciele zwykle dzielą się taksą proporcjonalnie do udziałów lub po równo. W postępowaniu sądowym sąd rozdziela koszty (opłatę sądową, koszty biegłego) między uczestników, zazwyczaj stosownie do ich udziałów w nieruchomości.
Czy trzeba płacić podatek od zniesienia współwłasności?
Obowiązek podatkowy (PCC) powstaje tylko wtedy, gdy w wyniku zniesienia współwłasności nabędziesz nieruchomość lub jej część o wartości rynkowej przekraczającej Twój pierwotny udział, i to bez spłaty. Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% od tej nadwyżki. Zniesienie współwłasności ze spłatami, które wyrównują udziały, zazwyczaj nie rodzi tego obowiązku.
Czy można znieść współwłasność bez zgody innych współwłaścicieli?
Tak, ale wyłącznie na drodze sądowej. Nie można zmusić nikogo do wizyty u notariusza (umowne zniesienie współwłasności wymaga zgody). Natomiast każdy współwłaściciel ma prawo złożyć w sądzie wniosek o zniesienie współwłasności, nawet jeśli pozostali się temu sprzeciwiają. Sąd przeprowadzi postępowanie i wyda orzeczenie kończące współwłasność.
Jakie dokumenty do zniesienia współwłasności nieruchomości?
Niezbędny będzie aktualny odpis z księgi wieczystej (lub jej numer). Potrzebne będą też dokumenty potwierdzające prawo własności (np. akt notarialny nabycia, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku). Składając wniosek o zniesienie współwłasności do sądu, warto załączyć też wypis z rejestru gruntów, a jeśli planowany jest podział nieruchomości – mapę ewidencyjną.
Ile trwa zniesienie współwłasności nieruchomości?
To zależy od wybranej drogi. Umowne zniesienie współwłasności u notariusza to najszybsza opcja – sprawę można zamknąć nawet na jednym spotkaniu. Postępowanie sądowe trwa znacznie dłużej. Jeśli współwłaściciele są zgodni co do projektu, może to być kilka miesięcy. Przy sporze i konieczności powołania biegłego, sprawa może niestety trwać nawet kilka lat.
