Wypowiedzenie umowy najmu – jak skutecznie wypowiedzieć najem?

Wypowiedzenie umowy najmu przebiega na innych zasadach w zależności od tego, jakiego rodzaju najmu dotyczy. Bardzo istotną kwestią jest też to, czy umowa została zawarta na czas określony, czy nieokreślony. Jakie przepisy warto znać, zanim wypowiemy umowę najmu? W jaki sposób prawidłowo wypowiedzieć umowę między najemcą a wynajmującym? Sprawdź!

Przepisy prawne dotyczące wypowiedzenia umowy najmu

Podstawowe zasady rozwiązywania umów najmu określają przepisy Kodeksu cywilnego. Należy stosować się do nich za każdym razem, kiedy w treści umowy nie uregulowano w żaden sposób kwestii związanych z wypowiedzeniem umowy najmu przez najemcę lub wynajmującego. W stosunku do umów najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajdują dodatkowo przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że najemca mieszkania przeznaczonego na cele mieszkaniowe jest najlepiej chroniony przed nagłym rozwiązaniem umowy najmu. Ustawa nie zabezpiecza natomiast najemców lokali użytkowych, czyli tych przeznaczonych pod działalność gospodarczą.

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – jaka jest różnica?

Drugim bardzo ważnym czynnikiem, mającym wpływ na zasady, jakich należy przestrzegać przy wypowiedzeniu umowy najmu, jest czas trwania takiej umowy. Stosunek najmu może zostać zawarty na czas określony lub nieokreślony. Umowę zawartą na czas nieokreślony wolno jest rozwiązać w każdym czasie z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Na jego długość ma wpływ przede wszystkim to, w jakich odstępach czasu najemca płaci wynajmującemu czynsz najmu. Jeśli zaś chodzi o wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony, to jest to rozwiązanie dozwolone jedynie w ściśle określonych przypadkach. Zgodnie z treścią art. 73 § 3 Kodeksu cywilnego, jeśli czas trwania najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w okolicznościach przewidzianych w treści umowy. W przypadku, gdy umowa nie przewiduje takiej możliwości, najmu nie można wypowiedzieć przed terminem oznaczonym w treści dokumentu – wyjątkiem jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Okres wypowiedzenia umowy najmu – co warto wiedzieć?

Okres wypowiedzenia umowy najmu obowiązuje przy zakończeniu stosunku najmu zawartego na czas nieokreślony. Zgodnie z przepisami trwa on co najmniej:

• trzy miesiące, jeśli płatność czynszu następuje w odstępach dłuższych niż miesiąc,
• jeden miesiąc, jeśli płatność czynszu następuje co miesiąc,
• trzy dni, jeśli czynsz płacony jest w odstępach krótszych niż miesiąc,
• jeden dzień w przypadku najmu dziennego.

Co ważne, strony mają prawo ustalić w umowie inne terminy wypowiedzenia, o ile nie będą to terminy krótsze niż przewiduje Kodeks cywilny. Na czym polega natomiast okres wypowiedzenia? Rozwiązanie to ma chronić zarówno wynajmującego, jak i najemcę. Dzięki okresowi wypowiedzenia wynajmujący zyskuje czas na znalezienie nowego lokatora i zachowanie ciągłości przychodów z tytułu najmu. Z kolei dla najemcy okres wypowiedzenia jest okresem ochronnym, który zabezpiecza go przed utratą miejsca zamieszkania z dnia na dzień.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Prawo do wypowiedzenia umowy najmu przysługuje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, przyczyna zakończenia stosunku najmu nie ma znaczenia. Jeśli jednak chodzi o wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, rozwiązanie to dopuszcza się wyłącznie w określonych przypadkach. W uzasadnionych okolicznościach rozwiązanie umowy może nastąpić nawet z dnia na dzień. Najczęściej, kontrakt pomiędzy stronami przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu w trybie natychmiastowym w przypadku, kiedy najemca rażąco narusza warunki umowy. Przykładowe naruszenia warunków umowy najmu to:

• podnajmowanie lokalu osobom trzecim bez zgody wynajmującego,
• korzystanie z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• korzystanie z lokalu w sposób, który czyni uciążliwym korzystanie z lokali sąsiednich.

Jak łatwo się domyślić, najczęściej przyczyną wypowiedzenia umowy najmu z winy najemcy jest jednak zaleganie z płatnościami za czynsz lub media. Należy pamiętać przy tym, że najemca lokalu mieszkalnego jest chroniony przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z treścią tego aktu prawnego, w przypadku zwłoki w zapłacie wynajmujący musi w pierwszej kolejności poinformować swojego lokatora o powstałych zobowiązaniach (na piśmie) oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu. Jeśli właściciel mieszkania nie zastosuje się do tych zasad, wypowiedzenie umowy najmu będzie bezskuteczne.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Podobnie jak wynajmujący, również najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym. Jest to rozwiązanie dopuszczalne tylko w uzasadnionych sytuacjach – kiedy właściciel mieszkania w sposób rażący narusza postanowienia umowy lub swoje obowiązki ustawowe. Przykładową przyczyną wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę może być:

• istnienie takiej wady lokalu, która uniemożliwia korzystanie z niego,
• istnienie takiej wady lokalu, która zagraża zdrowiu najemcy.

Warto wspomnieć również, że w umowie najmu zawartej na czas określony można zawrzeć postanowienie, które uprawnia obie strony do wypowiedzenia umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia, np. miesięcznego.

Jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu jest jednostronnym oświadczeniem woli. Aby było skuteczne, musi przyjmować formę pisemną. Co więcej, należy dostarczyć je drugiej stronie tak, aby ta mogła zapoznać się z jego treścią. W praktyce oznacza to, że wypowiedzenie umowy można wysłać listem poleconym lub wręczyć wynajmującemu/najemcy osobiście. Warto jednak uzyskać przy tym potwierdzenie odbioru dokumentu. Jeśli rozwiązanie umowy wiąże się z zachowaniem okresu wypowiedzenia, jego bieg rozpoczyna się od momentu doręczenia pisma drugiej stronie.

Wzór pisma do wypowiedzenia umowy najmu

Wiele osób zastanawia się, jak napisać skuteczne wypowiedzenie umowy najmu. Wbrew pozorom, pismo tego typu nie jest szczególnie skomplikowane. Należy uwzględnić w nim przede wszystkim:

• datę i miejsce sporządzenia,
• dane stron umowy,
• oznaczenie umowy, której dotyczy dokument (data i miejsce zawarcia, czas trwania),
• oświadczenie o wypowiedzeniu z uzasadnieniem (jeśli jest konieczne),
• datę wypowiedzenia oraz informację o obowiązującym okresie wypowiedzenia (jeżeli dotyczy),
• podpis strony składającej wypowiedzenie.

Czy tylko umowa zabezpiecza interes wynajmującego i najemcy?

Odpowiednio skonstruowana umowa powinna chronić zarówno wynajmującego, jak i najemcę przed niespodziewanym wypowiedzeniem umowy i zakończeniem stosunku najmu. Jednak ochronę obu stronom może zapewnić także odpowiednie ubezpieczenie. Właściciel lokalu powinien wykupić dla siebie polisę obejmującą mury, ruchomości domowe i elementy stałe. Ubezpieczenie mieszkania zagwarantuje mu ochronę przed skutkami takich zdarzeń losowych, jak pożar czy zalanie. Najemca mieszkania nie ma zwykle obowiązku zakupu polisy ubezpieczeniowej. Powinien pamiętać jednak, że pakiet ubezpieczenia właściciela lokalu nie obejmuje przedmiotów, które należą do lokatorów. Oznacza to, że w interesie najemcy jest zakupienie własnej polisy ubezpieczeniowej obejmującej ruchomości domowe. Rozważyć warto także wybór polisy OC w życiu prywatnym – zapewnia ona ochronę na wypadek szkód wyrządzonych osobom trzecim.