Kiedy obowiązek zgłoszenia realizuje notariusz?
W przypadku darowizny nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego obdarowany nie składa formularza SD-Z2, ponieważ notariusz przekazuje wymagane informacje do urzędu skarbowego. Oznacza to, że obowiązek zgłoszenia zostaje wykonany w ramach czynności notarialnej. Inaczej wygląda sytuacja przy darowiźnie pieniędzy. Jeżeli rodzice przekazują dziecku środki pieniężne przelewem, a umowa nie jest zawierana u notariusza, to obdarowany, aby zachować zwolnienie z podatku, musi samodzielnie złożyć formularz SD-Z2 w ustawowym terminie oraz udokumentować otrzymanie środków, najczęściej potwierdzeniem przelewu bankowego.
To właśnie ta różnica sprawia, że formalności związane z darowizną mieszkania są zazwyczaj prostsze niż przy darowiźnie gotówki. W przypadku nieruchomości większość obowiązków podatkowych przejmuje notariusz, natomiast przy darowiźnie pieniędzy odpowiedzialność za terminowe zgłoszenie spoczywa na obdarowanym.
Jakie są grupy podatkowe przy darowiźnie mieszkania?
Wysokość podatku od darowizny mieszkania zależy od grupy podatkowej, do której należy obdarowany. O przynależności do grupy decyduje stopień pokrewieństwa z darczyńcą. Im bliższa relacja rodzinna, tym korzystniejsze zasady opodatkowania oraz wyższa kwota wolna od podatku.
I grupa podatkowa
Do I grupy podatkowej zaliczają się najbliżsi członkowie rodziny, którzy nie korzystają ze zwolnienia przewidzianego dla tzw. grupy zerowej lub nie spełnili warunków jego zastosowania. Należą do niej m.in.:
- małżonek,
- dzieci, wnuki i prawnuki,
- rodzice, dziadkowie i pradziadkowie,
- zięć,
- synowa,
- teściowie,
- pasierb,
- rodzeństwo,
- ojczym i macocha.
Osoby z tej grupy korzystają z najwyższej kwoty wolnej od podatku spośród wszystkich grup podatkowych oraz najniższych stawek podatkowych.
II grupa podatkowa
Do II grupy podatkowej należą dalsi krewni, między innymi:
- rodzeństwo rodziców (wujek, ciotka),
- dzieci rodzeństwa (siostrzeniec, bratanek),
- rodzeństwo dziadków,
- zstępni i małżonkowie pasierbów,
- małżonkowie rodzeństwa,
- rodzeństwo małżonków,
- małżonkowie rodzeństwa małżonków.
W tej grupie obowiązuje niższa kwota wolna od podatku niż w I grupie, a stawki podatku są wyższe.
III grupa podatkowa
Do III grupy podatkowej zaliczane są wszystkie osoby, które nie należą do I ani II grupy podatkowej. Są to przede wszystkim:
- osoby niespokrewnione,
- dalsi krewni niewymienieni w pozostałych grupach,
- znajomi,
- partnerzy pozostający w nieformalnym związku.
Darowizna mieszkania przekazana osobie z III grupy podatkowej wiąże się z najwyższymi stawkami podatku oraz najniższą kwotą wolną od podatku. przekazanie nieruchomości osobie niespokrewnionej najczęściej powoduje powstanie znacznego zobowiązania podatkowego.
Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?
Nie ma jednej stałej kwoty podatku od darowizny mieszkania. Jego wysokość zależy od wartości rynkowej nieruchomości, grupy podatkowej oraz obowiązującej kwoty wolnej od podatku. Podatek oblicza się wyłącznie od nadwyżki ponad limit zwolnienia przewidziany dla danej grupy. Jeżeli obdarowany należy do tzw. grupy zerowej i spełnia warunki ustawowego zwolnienia, podatek nie wystąpi niezależnie od wartości mieszkania.
W pozostałych przypadkach urząd skarbowy ustala wysokość podatku zgodnie ze skalą określoną w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Im wyższa wartość nieruchomości oraz dalszy stopień pokrewieństwa, tym większe może być zobowiązanie podatkowe. Przy ustalaniu wartości mieszkania bierze się pod uwagę jego wartość rynkową z dnia zawarcia umowy darowizny. Jeżeli urząd uzna, że wskazana wartość odbiega od cen rynkowych, może wezwać strony do jej skorygowania lub zlecić sporządzenie wyceny przez rzeczoznawcę.
Jak zgłosić darowiznę mieszkania do urzędu skarbowego?
Sposób zgłoszenia darowizny mieszkania zależy od formy, w jakiej została zawarta umowa. Większość darowizn nieruchomości odbywa się przed notariuszem, dlatego formalności podatkowe są znacznie uproszczone. Jeżeli darowizna została zawarta w formie aktu notarialnego, to właśnie notariusz przekazuje wymagane informacje do właściwego urzędu skarbowego. Obdarowany nie składa odrębnego zgłoszenia SD-Z2.
Wyjątkiem są sytuacje, w których przepisy wymagają samodzielnego zgłoszenia określonych składników majątku nabytych w inny sposób niż akt notarialny. W takich przypadkach zgłoszenie składa się na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli darowizna podlega opodatkowaniu, urząd skarbowy wydaje decyzję określającą wysokość należnego podatku oraz termin jego zapłaty.
Jakie dokumenty są potrzebne przy darowiźnie mieszkania?
Przy sporządzaniu aktu notarialnego notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości oraz tożsamość stron. Zakres wymaganych dokumentów może różnić się w zależności od konkretnej nieruchomości, jednak najczęściej potrzebne są:
- dokument tożsamości darczyńcy i obdarowanego,
- numer księgi wieczystej,
- dokument potwierdzający prawo własności mieszkania,
- zaświadczenia wymagane w indywidualnych przypadkach, np. dotyczące braku osób zameldowanych lub prawa pierwokupu,
- dane niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego.
Warto wiedzieć! Przed wyznaczeniem terminu podpisania umowy warto skontaktować się z kancelarią notarialną. Notariusz wskaże pełną listę dokumentów wymaganych dla konkretnej nieruchomości oraz poinformuje o ewentualnych dodatkowych zaświadczeniach.
Czy można przekazać w darowiźnie mieszkanie z hipoteką?
Mieszkanie obciążone hipoteką również może zostać przekazane w drodze darowizny. Hipoteka nie uniemożliwia przeniesienia własności nieruchomości. Obdarowany staje się wówczas właścicielem mieszkania wraz z istniejącym obciążeniem hipotecznym wpisanym do księgi wieczystej. Sama darowizna nie powoduje jednak automatycznego przejęcia zobowiązania wynikającego z umowy kredytowej.
Jeżeli mieszkanie zostało kupione na kredyt hipoteczny, kredytobiorcą nadal pozostaje osoba, która zawarła umowę z bankiem, chyba że bank wyrazi zgodę na przejęcie długu lub podpisanie nowej umowy. Z tego względu przed dokonaniem darowizny mieszkania z kredytem hipotecznym warto wcześniej ustalić z bankiem skutki planowanej transakcji.
