Jak odrolnić działkę?
Podsumowując, aby odrolnić działkę, musisz wykonać dwa kroki:
- zmiana przeznaczenia (w MPZP albo w WZ),
- wyłączenie z produkcji rolnej.
Za wyłączenie płaci się opłatę jednorazową oraz opłatę roczną w wysokości 10% tej należności przez 10 lat (do 30 czerwca każdego roku). Orientacyjnie:
- klasy I-III: 437 175 / 361 398 / 291 450 zł za 1 ha,
- klasy IVa/IVb/V/VI: 204 015 / 145 725 / 116 580 / 87 435 zł za 1 ha (proporcjonalnie do wyłączonej części).
Kiedy da się uniknąć opłat?
Przepisy przewidują pewne zwolnienia. W przypadku zabudowy zagrodowej (czyli w gospodarstwie rolnym) nie nalicza się opłat, jeśli:
- wyłączony obszar nie przekracza 30% powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie,
- oraz do 500 m² pod budynkiem mieszkalnym.
To rozwiązanie szczególnie korzystne dla rolników indywidualnych. Warto potwierdzić w starostwie, czy w danym przypadku zwolnienie będzie obowiązywać.
Pozwolenia, zgłoszenia i formalności
Jeśli Twoim celem jest budowa domu jednorodzinnego, musisz przygotować dokumentację i złożyć ją w starostwie. Do wyboru masz dwie drogi:
- Pozwolenie na budowę – wymagane przy większości inwestycji. Trzeba do niego dołączyć projekt budowlany, mapy geodezyjne i dokumenty potwierdzające warunki zabudowy.
- Zgłoszenie – prostsza procedura, dostępna dla niewielkich domów. Od 2022 roku możesz zbudować dom na działce rolnej do 70 m² w uproszczonym trybie, bez klasycznego pozwolenia. Warunkiem jest m.in. to, że obiekt będzie parterowy i przeznaczony dla właściciela działki.
W każdym przypadku warto wcześniej sprawdzić w gminie, jakie są wymagania i czy konieczne będzie uzyskanie dodatkowych zgód.
Aktualne warunki dla domu bez pozwolenia
Od 2022 roku można postawić dom do 70 m² w uproszczonym trybie. Obowiązują jednak warunki:
- musi to być budynek wolnostojący,
- mieć maksymalnie 2 kondygnacje,
- być przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe,
- obszar oddziaływania mieści się w całości w granicach działki.
Zgłoszenie składa się wraz z projektem budowlanym i planem zagospodarowania działki. Gdy brak MPZP, konieczne jest uzyskanie WZ.
Kiedy rolnik ma łatwiej?
Nieco inaczej wygląda sytuacja osób prowadzących działalność rolniczą. Rolnik może postawić dom na działce rolnej bez odrolnienia, o ile spełnia kryteria gospodarstwa rolnego. W takim przypadku dom traktowany jest jako część zabudowy siedliskowej. Właściciel takiego gruntu nadal zobowiązany jest jednak do prowadzenia produkcji rolnej.
W praktyce oznacza to tzw. zabudowę zagrodową, gdzie obowiązują osobne przesłanki WZ, a w wielu sytuacjach można uniknąć opłat za wyłączenie.
Dla osób, które otrzymały ziemię od rodziców i chcą się tam osiedlić, to często najlepsza droga – znacznie krótsza niż pełne przekształcenie działki rolnej na budowlaną.
Zakup ziemi rolnej przez nierolnika (KOWR)
Nie zawsze możesz kupić działkę rolną. Osoba, która nie jest rolnikiem, może nabyć grunt rolny do 1 ha, ale przy większych powierzchniach wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. KOWR ma też prawo pierwokupu i ma 30 dni na podjęcie decyzji od zawiadomienia notariusza. To ważne, bo nieprzemyślana transakcja może zostać wstrzymana.
Jakie obiekty można budować na działce rolnej?
Oprócz domu jednorodzinnego można wznosić również:
- budynki gospodarcze związane z rolnictwem,
- niewielkie domki rekreacyjne,
- altany czy wiaty.
Takie obiekty zwykle wymagają tylko zgłoszenia. Jeśli jednak planujesz domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy większej niż 70 m², formalności będą bardziej rozbudowane.
Koszty i czas całego procesu
Budowa domu na działce rolnej wiąże się nie tylko z formalnościami, ale także z kosztami administracyjnymi. Na opłaty składają się:
- odrolnienie i wyłączenie działki z produkcji rolnej,
- projekt budowlany,
- mapy geodezyjne i opinie,
- opłaty urzędowe w starostwie powiatowym.
Całość może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od wielkości działki i klasy gruntu. Sam proces uzyskania pozwoleń zajmuje zwykle kilka miesięcy – procedury związane z WZ i odrolnieniem zajmują zwykle od 3 do 12 miesięcy. Do tego dochodzą koszty opłat za wyłączenie gruntu (jednorazowa + 10% rocznie przez 10 lat).
Renta planistyczna
Jeśli wartość działki wzrośnie dzięki uchwaleniu lub zmianie MPZP, a sprzedasz ją w ciągu 5 lat od nabycia, gmina może pobrać do 30% tego wzrostu jako tzw. rentę planistyczną.
Podatki
Po wyłączeniu części działki z produkcji rolnej i zakończeniu budowy, wyłączony obszar podlega już podatkowi od nieruchomości, a nie podatkowi rolnemu. To zmiana, o której trzeba pamiętać.
Ubezpieczenie domu w budowie i po zakończeniu
Budowa domu to duża inwestycja, dlatego warto ją zabezpieczyć nie tylko pod kątem formalności, ale też finansowym. Ubezpieczenie domu w budowie chroni przede wszystkim mury i elementy konstrukcyjne, a także materiały zgromadzone na placu budowy – przed pożarem, zalaniem, wichurą czy dewastacją. Dzięki temu nawet nieprzewidziane zdarzenia nie wstrzymają inwestycji na długie miesiące.
Do takiego ubezpieczenia możesz dodać OC inwestora, które zadziała wtedy, gdy podczas budowy szkoda dotknie osoby trzeciej – np. sąsiada, którego posesja ucierpi w wyniku prac budowlanych. To szczególnie ważne, gdy na działce pracują ekipy budowlane i ryzyko wypadku rośnie.
Jeśli finansujesz budowę kredytem hipotecznym, pamiętaj, że bank zwykle wymaga posiadania polisy i cesji praw z umowy. W praktyce oznacza to, że od początku musisz mieć ochronę, a jej zakres powinien być dostosowany do wymogów instytucji finansującej.
Warto też wiedzieć, że ochrona przed kradzieżą z włamaniem zaczyna działać dopiero od stanu surowego zamkniętego – czyli po zamontowaniu okien i drzwi. Dopiero wtedy ubezpieczyciel traktuje dom jako odpowiednio zabezpieczony.
Po zakończeniu budowy polisa „przekształca się” w standardowe ubezpieczenie domu mieszkalnego. Możesz wtedy rozszerzyć ochronę o ruchomości domowe, instalacje czy elementy wykończeniowe. Dzięki temu zachowujesz ciągłość ochrony – od pierwszych fundamentów aż po gotowy do zamieszkania budynek.
O czym pamiętać, zanim zdecydujesz się na zakup działki rolnej?
Zakup działki rolnej pod budowę domu kusi atrakcyjną ceną, ale wymaga chłodnej kalkulacji. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź:
- czy działka ma dostęp do drogi publicznej,
- jaka jest jej klasa i przeznaczenie w MPZP,
- czy istnieje możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
- ile będzie kosztowało wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,
- jakie warunki techniczne musisz spełnić (media, dojazd).
Tylko wtedy unikniesz rozczarowania i będziesz mógł legalnie rozpocząć inwestycję.
Podsumowanie
Budowa domu na działce rolnej to proces wymagający znajomości przepisów i cierpliwości. Dla jednych będzie to krótka droga – np. dla rolnika z gospodarstwem. Dla innych – seria formalności: odrolnienie, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a potem pozwolenie na budowę.
Jeśli planujesz wybudować dom na działce rolnej, pamiętaj, że każdy grunt ma swoje ograniczenia. Sprawdź dokładnie dokumenty, porozmawiaj z urzędnikami w starostwie i nie podejmuj decyzji wyłącznie na podstawie niskiej ceny. Dzięki temu Twoja inwestycja będzie bezpieczna i zakończy się wymarzonym domem jednorodzinnym.
